土地管理法修改通過(guò) 業(yè)內(nèi)認(rèn)為土地市場(chǎng)現(xiàn)有格局受沖擊較小

26日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議以163票贊成、1票反對(duì)、3票棄權(quán)，表決通過(guò)了《關(guān)于修改、的決定》。經(jīng)過(guò)此次修訂，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，允許集體可以把集體的建設(shè)用地，直接由集體出讓、出租用于建設(shè)，改變現(xiàn)有土地供應(yīng)格局。

相關(guān)專家認(rèn)為，經(jīng)過(guò)這一調(diào)整，政府不再是唯一的土地供給者，更多土地進(jìn)入土地供應(yīng)市場(chǎng)，有利于緩解供給矛盾，但由于部分限制性條件，對(duì)現(xiàn)有房企拿地格局影響較小。

“公共利益”被明確

“土地財(cái)政”這一名詞一直伴隨著中國(guó)的城鎮(zhèn)化歷程，這一模式一方面為城市建設(shè)提供了資金，調(diào)動(dòng)地方政府積極性，另一方面也在一定程度上扭曲了土地供應(yīng)市場(chǎng)，造成相關(guān)問(wèn)題。

此外，這次修訂明確了此前備受爭(zhēng)議的“公共利益”，界定更為明晰。“因?yàn)樵瓉?lái)憲法和土地管理法都規(guī)定國(guó)家為了公共利益的需要可以征地，但是什么是公共利益?長(zhǎng)期以來(lái)沒(méi)有明確的法律規(guī)定，特別是我們土地管理法又規(guī)定，任何單位和個(gè)人使用土地必須使用國(guó)有土地，所以導(dǎo)致了征收成為獲得土地的唯一途徑。”自然資源部法規(guī)司司長(zhǎng)魏莉華表示，在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，采用列舉的方式，對(duì)于哪些是公共利益可以動(dòng)用國(guó)家征收權(quán)作出了明確的界定。因軍事外交，政府組織實(shí)施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公益事業(yè)、扶貧搬遷和保障性安居工程，以及成片開發(fā)建設(shè)等六種情況確需要征地的可以依法實(shí)施征收。

政府的征地行為受到的限制性條件更多。魏莉華表示，新版《土地管理法》完善了土地征收程序，把原來(lái)的批后公告改為了批前公告，主要是使被征地農(nóng)民在整個(gè)過(guò)程中有更多參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)和話語(yǔ)權(quán)。

在征地補(bǔ)償方面，也改變了以往的標(biāo)準(zhǔn)。按照土地原用途，以土地年產(chǎn)值倍數(shù)法來(lái)確定補(bǔ)償費(fèi)用。此次修法明確，征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依照“區(qū)片綜合地價(jià)”確定，規(guī)定并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次價(jià)格；征收農(nóng)村村民住宅，補(bǔ)償方式包括重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)龋€增加了“并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償”的內(nèi)容。

集體建設(shè)用地可直接入市

全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)經(jīng)濟(jì)法室副主任楊合慶表示：在集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地方面，這次是一個(gè)創(chuàng)新，改變了過(guò)去農(nóng)村的土地必須征為國(guó)有才能進(jìn)入市場(chǎng)的問(wèn)題，能夠?yàn)檗r(nóng)民直接增加財(cái)產(chǎn)性的收入。同時(shí)在集體建設(shè)性用地入市的時(shí)候，法律要求必須由村民代表大會(huì)，或者村民會(huì)議三分之二以上的成員同意才能入市。

農(nóng)村集體建設(shè)用地分為三大類，即集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、公益性公共設(shè)施用地、宅基地。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，集體建設(shè)用地放開流轉(zhuǎn)也就意味著土地不必再經(jīng)手政府征地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，而是直接入市交易，這有利于打破現(xiàn)有土地市場(chǎng)“壟斷”的局面。

根據(jù)原國(guó)土資源部公布的2013年數(shù)據(jù)，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地約2.8萬(wàn)平方公里，具有總量少、地塊小、布局散的特點(diǎn)。因此，這一部分土地可直接供應(yīng)帶有“試點(diǎn)”性質(zhì)。

“這次我們?cè)谕恋毓芾矸ㄐ薷倪^(guò)程中把土地管理法中的‘基本農(nóng)田’全部修改為‘永久基本農(nóng)田’，這個(gè)修改不是簡(jiǎn)單的文字修改，而是理念的重大轉(zhuǎn)變。”魏莉華表示，此次修法并沒(méi)有改變耕地保護(hù)紅線這一底線。十九大報(bào)告也明確提出，要完成生態(tài)紅線、永久基本農(nóng)田、城市開發(fā)邊界三條控制線的劃定工作。“按照黨中央、國(guó)務(wù)院的部署，我們?nèi)嫱七M(jìn)永久基本農(nóng)田劃定工作，目前已經(jīng)完成了2887個(gè)縣級(jí)行政區(qū)域永久基本農(nóng)田的劃定工作，這次新修改的土地管理法總結(jié)實(shí)踐中永久基本農(nóng)田保護(hù)和劃定的一些成功經(jīng)驗(yàn)。在第35條明確規(guī)定永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后任何單位和個(gè)人不得擅自占用或者改變用途，要求永久基本農(nóng)田必須落實(shí)到地塊，納入數(shù)據(jù)庫(kù)嚴(yán)格管理。”

對(duì)房企拿地影響較小土地市場(chǎng)不會(huì)被沖擊

“即使獲得了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的使用權(quán)之后的土地權(quán)利人也要按原來(lái)規(guī)劃的用途來(lái)使用土地，它不會(huì)對(duì)我們的土地市場(chǎng)造成沖擊。”全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)經(jīng)濟(jì)法室副主任楊合慶表示，此次修法不會(huì)對(duì)現(xiàn)有土地市場(chǎng)供應(yīng)造成太大影響。

上海易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，依法登記的含義其實(shí)就是不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證的概念，沒(méi)有確權(quán)的用地是不允許入市的。這條規(guī)定實(shí)際上是這幾年農(nóng)村土地市場(chǎng)變動(dòng)最大的一條內(nèi)容，也是集體建設(shè)用地同權(quán)同價(jià)精神的體現(xiàn)，也使過(guò)去地方政府行政法規(guī)允許入市的精神真正寫入到了法律文本中。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師岳蒙蒙認(rèn)為，一方面，改變了地方政府單一地通過(guò)土地財(cái)政增收的方式；另一方面對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，集體經(jīng)營(yíng)性土地的入市也為部分房企創(chuàng)造了加速擴(kuò)張的機(jī)會(huì)，按照規(guī)定，集體經(jīng)營(yíng)性用地入市，只能用于經(jīng)營(yíng)性用途，因此，一些布局商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)的房企可以低成本拿地。

武蒙蒙認(rèn)為，盡管集體建設(shè)用地也會(huì)應(yīng)用于租賃房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房等，但不能建設(shè)商品住宅，因此不會(huì)對(duì)商品住宅造成很大沖擊。

責(zé)任編輯：趙文佩