退租后房東不退押金？物品損耗誰(shuí)承擔(dān)？法官詳解房屋租賃糾紛

每年暑期都是房屋租賃的高峰期，而在房屋租賃期間因權(quán)責(zé)產(chǎn)生的矛盾糾紛也時(shí)有發(fā)生。比如，退房時(shí)房東找各種理由拒不退還押金，而租戶(hù)面對(duì)房東的各種要求是否應(yīng)該作出賠償?shù)龋瑢?duì)此房東和租戶(hù)該如何正確理解各自權(quán)責(zé)？我國(guó)民法典又是怎么規(guī)定的？先來(lái)看一起北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院判決的案例。

在北京朝陽(yáng)，胡女士與房東李先生簽訂了房屋租賃合同，約定租賃期一年，在租賃合同到期后，胡女士要求退房，并退還1.4萬(wàn)元押金，但房東李先生卻拒不退還押金，雙方為此還報(bào)了警，這是為什么呢？

法庭上，胡女士訴稱(chēng)，退房時(shí)房東百般刁難，連馬桶蓋都要求更換。為避免糾纏，自己買(mǎi)了全新的換上后，對(duì)方仍拒絕退還押金。

房東李先生稱(chēng)，房屋交還時(shí)，屋內(nèi)留有胡女士的白色置物架及垃圾，同時(shí)所租房屋內(nèi)櫥柜門(mén)開(kāi)關(guān)不暢、熱水器不加熱、凈水器不能提供凈水、衛(wèi)生間水龍頭加裝的凈水設(shè)備沒(méi)有拆除，同時(shí)屋內(nèi)多處墻面、紗窗、暖氣片有破損。并提出反訴，要求胡女士賠償房屋修繕費(fèi)用2萬(wàn)元，并支付違約金8400元。

法院審理后認(rèn)為，房東李先生所述屋內(nèi)遺留的置物架并非大件物品，舉手之勞即可清理，水龍頭加裝設(shè)備通過(guò)簡(jiǎn)單拆卸即可復(fù)原，櫥柜門(mén)開(kāi)關(guān)不暢通過(guò)調(diào)整合頁(yè)或阻尼器即可修復(fù)，因此，李先生的相應(yīng)主張不能成為其拒退押金的理由。

另外，其所主張的凈水器不能提供凈水，要求賠償一事法院也不予支持。

北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院法官 韓龍：凈水器是由房東李先生在租賃的時(shí)候提供的，整個(gè)租賃期間，李先生并沒(méi)有更換過(guò)濾芯。李先生以濾芯在退房的時(shí)候不提供凈水為由，要求胡女士更換，這是沒(méi)有依據(jù)的，沒(méi)有道理的，所以說(shuō)法院也是不予采納。

關(guān)于李先生主張的房屋多處墻面破損問(wèn)題，其中就空調(diào)移機(jī)所產(chǎn)生的墻面破損，屬于雙方協(xié)商移機(jī)后所產(chǎn)生，不應(yīng)由胡女士賠償。但墻面其他部位的破損，因雙方未在租賃合同中注明存在破損情況，因此應(yīng)屬于胡女士在使用過(guò)程中產(chǎn)生，該破損確實(shí)影響了房屋的使用及美觀，胡女士應(yīng)當(dāng)賠償李先生相應(yīng)損失。對(duì)于李先生主張的紗窗、暖氣片破損，以及熱水器不加熱等因缺乏證據(jù)支持，法院未與采信。

最終，法院判決房東李先生退還胡女士押金1.4萬(wàn)元，胡女士支付對(duì)方賠償金2000元。

房屋墻體發(fā)霉 房東向租客索賠5000元

上面的案例可以看出，在退房時(shí)，房東找各種理由拒絕退還押金，最后沒(méi)有得到法院的支持，但作為租客，也要愛(ài)惜使用房子，否則造成損壞也要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。但如有損壞，租戶(hù)能找到有力證據(jù)，證明不是自己不合理使用造成的，就可以果斷拒絕房東的無(wú)理要求。

家住北京海淀的小徐，因?yàn)樾路空谘b修需要周轉(zhuǎn)，就租了一套房子，約定租期一年，租金每月5500元。

夏天剛?cè)胱r(shí)，雖然是老房子，也正在進(jìn)行老舊小區(qū)改造，但居住也沒(méi)遇到啥問(wèn)題。到了10月，由于時(shí)常下雨，小徐發(fā)現(xiàn)房子墻壁出現(xiàn)返潮、發(fā)霉、墻皮凸起等問(wèn)題，于是發(fā)送照片、視頻告訴了房東。

北京市第一中級(jí)人民法院法官助理 王欣：房東到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了檢查，說(shuō)因?yàn)樗麄兗矣泻⒆樱髺|西或者是洗衣服搞的屋里水汽比較大，是這個(gè)原因。就說(shuō)注意開(kāi)窗通風(fēng)，平時(shí)有水就擦一下，租客也是按照這個(gè)要求去做的。

到了12月，房東向小徐發(fā)送微信表示，對(duì)于房子發(fā)霉，跟居住維護(hù)不當(dāng)有關(guān)，跟老舊小區(qū)施工也有關(guān)。現(xiàn)在有工人在，借機(jī)會(huì)維修好，我不追究您這邊的責(zé)任。

租戶(hù)小徐認(rèn)為，房子墻體發(fā)霉自己沒(méi)有責(zé)任。隨后房東李某將小徐訴到法院，要求賠償房屋維修費(fèi)5000元。

庭審中，租戶(hù)小徐表示其正常使用房屋，發(fā)霉系房屋裝修質(zhì)量問(wèn)題，并且當(dāng)時(shí)正在進(jìn)行老舊小區(qū)改造，墻體遮蓋了綠布，室內(nèi)一個(gè)多月幾乎見(jiàn)不到光，再加上雨水多等導(dǎo)致。為了除濕，自己除經(jīng)常通風(fēng)外，還專(zhuān)門(mén)購(gòu)買(mǎi)了除濕盒。

法庭上，小徐還提供了社區(qū)書(shū)記向房東李某微信轉(zhuǎn)款3000元的截圖，備注是：轉(zhuǎn)達(dá)老舊小區(qū)改造施工方給予業(yè)主漏雨造成發(fā)霉的施工補(bǔ)償款。

法院審理后認(rèn)為，房屋墻體發(fā)霉后，根據(jù)雙方溝通情況，小徐已經(jīng)與家人溝通日常開(kāi)窗并購(gòu)買(mǎi)除濕盒來(lái)應(yīng)對(duì)，作為承租人已盡到相應(yīng)減損義務(wù)，且就案涉房屋漏雨發(fā)霉已有案外人給予房東李某補(bǔ)償，故綜合現(xiàn)有證據(jù)及法院查明的事實(shí)，房屋墻體發(fā)霉無(wú)法證明系由承租人小徐不當(dāng)使用造成。

法院最后駁回了房東李某要求小徐賠償5000元維修費(fèi)的訴訟請(qǐng)求。

對(duì)租賃物的合理?yè)p耗 租戶(hù)不承擔(dān)賠償責(zé)任

房子租出去使用后，難免有所損耗。那么，哪些屬于正常損耗，無(wú)需租客賠償，哪些損壞后需要賠償？我國(guó)《民法典》對(duì)此又是怎樣規(guī)定的呢？

我國(guó)《民法典》第七百一十條規(guī)定：承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。

法官解釋?zhuān)颂幍摹皳p耗”，即合理?yè)p耗，是指租賃物的正常磨損、揮發(fā)、氧化或者其他功能的退化或者降低的情形。包括地面磨損，家具、電器老化，廚房污漬，沙發(fā)表面起球等。對(duì)于這些合理?yè)p耗，出租人在訂立租賃合同時(shí)已經(jīng)將租賃物折舊的價(jià)值計(jì)入了租金之中，因此承租人無(wú)需承擔(dān)賠償責(zé)任。

但如果承租人違反合同約定，給房屋和家具造成損壞，那就要承擔(dān)賠償責(zé)任。比如，租房合同明確約定不允許在室內(nèi)飼養(yǎng)寵物，如果租戶(hù)擅自飼養(yǎng)造成家具損壞，那就必須賠償。

北京市第一中級(jí)人民法院法官助理 王欣：在合同簽訂之初，雙方就應(yīng)該完全披露自己的意愿。比如說(shuō)，租客可能是一個(gè)健身教練，平時(shí)在家里需要安裝一些入墻的健身器材，如果房東不同意，這個(gè)合同剛開(kāi)始就不要簽訂。

還有的承租人租房后，覺(jué)得房間不好看，自作主張給墻面貼了壁紙，或者進(jìn)行裝修打了隔斷等，法官講，這種行為法律上叫添附，如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)房東同意，最后租期結(jié)束，如果房東要求拆除、恢復(fù)原狀的話，承租人就一定要承擔(dān)賠償責(zé)任。

北京市第一中級(jí)人民法院法官 吳揚(yáng)新：有些人認(rèn)為，我貼了壁紙以后還給房子增值了，退房的時(shí)候，房東還免費(fèi)得到了我的壁紙。其實(shí)這是一個(gè)誤區(qū)，因?yàn)檎Ｇ闆r下，如果對(duì)房子進(jìn)行裝飾裝修，包括打隔斷，肯定是要經(jīng)過(guò)房東同意的。如果房東不同意，承租人擅自做這些行為，一個(gè)是要恢復(fù)原狀，其次對(duì)房屋恢復(fù)原狀造成的損失也要進(jìn)行賠償。

責(zé)任編輯：程雪