中共中央定調(diào)房地產(chǎn)政策 加大保障性住房建設(shè)和供給

【中共中央定調(diào)房地產(chǎn)政策】新華社7月21日受權(quán)全文播發(fā)《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》（下稱《決定》）。

《決定》提出，健全保障和改善民生制度體系，加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。完善房地產(chǎn)稅收制度。

上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰指出，隨著房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)調(diào)控政策工具也要相應(yīng)改變和進(jìn)階，從原來高度依賴行政化手段轉(zhuǎn)向市場化手段為主，更加注重基于城市住房供需特征和城市發(fā)展需求來精準(zhǔn)施策。此外，更加強(qiáng)調(diào)運用“市場+保障”相結(jié)合的機(jī)制來進(jìn)行住房資源配置，并以著力支持住房剛需和釋放住房改善需求為中心點進(jìn)行施策。

“新時期‘房住不炒’的基本理念仍會堅持，房地產(chǎn)市場會在房地產(chǎn)開發(fā)融資及預(yù)售制度變革及信貸財稅土地相關(guān)配套制度的改革完善驅(qū)動下，讓商品房更加回歸商品屬性，降低獲取門檻，可及性更高，供需匹配更好提升，房地產(chǎn)市場更加平穩(wěn)健康發(fā)展。”陳杰說道。

加快建立租購并舉的住房制度

《決定》提出，健全保障和改善民生制度體系，加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提到，打造租購并舉的住房制度，寫入了黨的十九大、黨的二十大的報告中，是我國新時期住房制度發(fā)展的方向，也是房地產(chǎn)新模式框架中住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的主要內(nèi)容。

李宇嘉認(rèn)為，目前來看，住房需求的主體是新市民、年輕人、外來人口，其中也有工薪階層和人才群體。他們居住的模式就是先租后買，甚至是長租。租購并舉的住房制度，一方面將租房作為重要的、等同于買房的居住形式，要在公共服務(wù)上實現(xiàn)均等化，比如租房可以落戶，推行由常住地登記戶口提供基本公共服務(wù)制度，租房可以入讀公辦義務(wù)教育等。近年來，租購并舉的住房制度已見雛形，熱點城市規(guī)模化的租賃住房供給占到近三成，租房可以落戶、享受公辦教育已經(jīng)在熱點城市落地。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然也指出，在“租購并舉”的國策引導(dǎo)下，隨著保障性租賃住房筑底的逐步完成，解決了新市民和青年人群體的基本居住需求，為他們提供了穩(wěn)定的住房保障。展望未來，可以預(yù)期租賃服務(wù)的目標(biāo)人群將逐漸從剛需的新市民和青年人擴(kuò)展到改善性人群，這一轉(zhuǎn)變將進(jìn)一步彰顯租賃住房在整體房地產(chǎn)發(fā)展新模式中的重要性。改善性人群不僅追求住房的基礎(chǔ)功能，更注重居住品質(zhì)和環(huán)境，將進(jìn)一步促使租賃住房市場向多元化和高質(zhì)量方向發(fā)展。

城鄉(xiāng)居民納入住房需求，支持住房需求多樣化發(fā)展

《決定》提出，加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。

在當(dāng)前的住房保障體系中，保障性住房主要包括配租型保障房以及配售型保障房。

李宇嘉提到，這兩類房源最大的特點就是低租金、低售價，目的是降低城鎮(zhèn)化的成本，讓工薪階層和人才群體可以較低的成本融入城市，不再為住房焦慮，從而放開手腳為美好生活奮斗。下一步，除了新增建設(shè)外，部分房源將通過盤活存量來解決。此外，未來還要大規(guī)模盤活閑置土地，建設(shè)配售型保障房。配售型保障房將承擔(dān)商品房下跌后穩(wěn)定行業(yè)的重任，而且也是通過供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革適應(yīng)需求端變化。

此次會議還提出“支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求”。中國社科院研究員、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會房地產(chǎn)專委會主任王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，該條表述明確了支持住房需求的多樣化發(fā)展，并將城鄉(xiāng)居民納入住房需求，進(jìn)一步豐富了住房需求的層次性。

一線城市樓市政策有望進(jìn)一步放松

《決定》提出，充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

李宇嘉認(rèn)為，賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，這是完善中央和地方在調(diào)控房地產(chǎn)方面的權(quán)責(zé)分配、實現(xiàn)權(quán)責(zé)對等，這是提高治理能力的體現(xiàn)。也就是，將調(diào)控的權(quán)力給到地方，也將穩(wěn)定房地產(chǎn)的責(zé)任賦予地方。在城市分化、區(qū)域分化，購買人群差異化的當(dāng)下，地方需要在自主權(quán)的前提下，落實因城施策，才能將房地產(chǎn)管理好。

王業(yè)強(qiáng)表示，后續(xù)將進(jìn)一步從需求層面放開限制。會議提出“允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策”，意味著一線城市房地產(chǎn)市場政策的進(jìn)一步放松，而“取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”，交易稅費的降低也將會刺激改善性需求的進(jìn)一步釋放。

商品房預(yù)售制度將逐步向現(xiàn)售轉(zhuǎn)型

《決定》提出，改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。完善房地產(chǎn)稅收制度。

王業(yè)強(qiáng)表示，房地產(chǎn)開發(fā)融資方式、商品房預(yù)售制度、房地產(chǎn)稅收制度等需要進(jìn)一步適應(yīng)租購并舉的住房制度和房地產(chǎn)發(fā)展新模式的變革。

商品房預(yù)售制度將進(jìn)一步改革并完善。根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年前5個月，現(xiàn)房銷售表現(xiàn)好于期房，占比提升至三成以上。2024年1-5月，商品房期房銷售2.5億平方米，同比下降31.0%；現(xiàn)房銷售1.1億平方米，同比增長23.0%，表現(xiàn)明顯好于期房。從占比上看，2024年1-5月現(xiàn)房銷售面積占總銷售面積的比重為30.6%，較2023年全年提升8.1個百分點。

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華認(rèn)為，改革商品房預(yù)售制度，意味著商品房預(yù)售制度不會取消，仍然會存在。但是市場趨勢是現(xiàn)房為主，期房銷售占比下降。商品房預(yù)售制度改革的總體方向應(yīng)該是在保護(hù)購房者權(quán)益的基礎(chǔ)上，提高資金監(jiān)管效率和使用效率。

業(yè)內(nèi)人士指出，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)發(fā)展新模式正在加快構(gòu)建，預(yù)售制改革也在穩(wěn)步推進(jìn)，后續(xù)將逐步由預(yù)售向現(xiàn)售轉(zhuǎn)型。

在改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式方面，李宇嘉認(rèn)為，就是要全面落地白名單融資協(xié)調(diào)機(jī)制，即加強(qiáng)金融監(jiān)管總局和住建部兩個部門在房地產(chǎn)政策上的“一致性”。以房地產(chǎn)項目合規(guī)為“一致取向”，兩個部門通力合作，強(qiáng)化項目“推送-反饋”閉環(huán)機(jī)制和貸款“投放-使用-償還”機(jī)制，促進(jìn)兩個管理部門政策上激勵相容，著力于促使房地產(chǎn)項目滿足“5+5”的標(biāo)準(zhǔn)化合規(guī)條件。

《決定》還提到，完善房地產(chǎn)稅收制度。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，未來會全面捋順房地產(chǎn)相關(guān)稅收，降低開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)，同時，將交易環(huán)節(jié)的稅收轉(zhuǎn)移至持有環(huán)節(jié)，鼓勵商品房交易和循環(huán)。

責(zé)任編輯：李海嘯