存量房貸利率還能降嗎？提前還房貸又來了

【存量房貸利率還能降嗎】近期，受新發(fā)放房貸利率下降、理財產(chǎn)品投資收益率下行等因素影響，“是否要提前償還存量房貸”的討論再次多了起來，下調(diào)存量房貸利率的呼聲也有所增加。如何看待“提前還房貸”現(xiàn)象？目前商業(yè)銀行是否支持提前還款？經(jīng)濟日報記者進行了調(diào)查。

記者走訪北京多家商業(yè)銀行網(wǎng)點發(fā)現(xiàn)，目前銀行支持借款人通過線下、線上渠道預約提前償還存量房貸，但需提前至少一個月預約。以手機銀行預約為例，借款人進入“個人住房貸款”板塊，點擊“預約還款”，然后可選擇預約還款日期、方式、金額等。若借款人于6月26日申請，目前最早可預約至7月26日。預約還款方式包括部分還款、全部結(jié)清兩種。去年2月，金融管理部門已作出部署，要求銀行做好提前還款服務(wù)，暢通線上辦理渠道，保證還款時間的可預期性，做到“客戶少跑路、快辦理”。

“是否提前償還存量房貸”的討論增多，主因是存量房貸與新發(fā)放房貸的利差擴大、理財產(chǎn)品收益率下行，與2022年、2023年的“提前還房貸”現(xiàn)象類似。5月17日，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率政策的通知》，取消全國層面首套住房、二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。進入6月，全國百城房貸利率已普遍降至“3”字頭水平，而此前的存量房貸利率普遍在4%以上。

“隨著住房信貸政策加快調(diào)整優(yōu)化，新增房貸利率下降明顯，與存量房貸之間的利差增大，借款人要求調(diào)整存量房貸利率的呼聲較高。”招聯(lián)首席研究員董希淼說，與此同時，金融市場波動加大，居民的風險偏好、投資收益率下行，保持住房貸款規(guī)模穩(wěn)定仍存壓力。

“提前還房貸”的本質(zhì)是居民對資產(chǎn)配置作出調(diào)整，需結(jié)合個人實際情況統(tǒng)籌考量，不宜盲目跟風。“要根據(jù)個人房貸利率的高低、投資理財能力、風險偏好、近期和中期資金安排等因素綜合考量。”董希淼說，如果購房者使用的是公積金貸款或利率顯著較低的貸款，建議借款人比較房貸利率與投資理財收益率之間的關(guān)系；如果提前還款讓借款人陷入較大的資金壓力，甚至讓家庭陷入流動性危機，不建議提前還款。

下調(diào)存量房貸利率有助于緩解“提前還房貸”現(xiàn)象。自去年9月25日起，存量首套房貸利率經(jīng)歷了一波下調(diào)，借款人減少了利息支出。受此影響，提前還款規(guī)模一度有所下降。中國建設(shè)銀行副行長李運此前表示，該行今年前3個月的房貸提前還款規(guī)模較去年四季度有所下降。

存量房貸利率是否仍有下降空間？多位業(yè)內(nèi)人士認為，受商業(yè)銀行凈息差持續(xù)收窄、承壓影響，短期內(nèi)存量房貸利率下調(diào)空間有限。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度末，我國商業(yè)銀行凈息差為1.54%，較去年四季度末下降0.15個百分點，跌破1.6%關(guān)口。從上市銀行近期披露的2024年一季度經(jīng)營數(shù)據(jù)看，凈息差也普遍下滑。中國人民銀行發(fā)布的《2023年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》曾明確提出，商業(yè)銀行維持穩(wěn)健經(jīng)營、防范金融風險，需保持合理的利潤和凈息差水平，這樣也有利于增強商業(yè)銀行支持實體經(jīng)濟的可持續(xù)性。我國商業(yè)銀行的凈利潤主要用于補充核心一級資本以及向股東分紅，并通過資本的杠桿作用再次作用于實體經(jīng)濟。

“但需注意，2023年調(diào)整存量房貸利率并未涉及存量二套房，因此，可適當降低存量二套房貸款利率。”董希淼認為，這有助于減輕借款人的財務(wù)負擔，進一步激發(fā)改善性住房消費需求。

責任編輯：李海嘯