鄭州二七商圈重整進(jìn)行時(shí)：二七廣場(chǎng)還能否領(lǐng)航中原商業(yè)

二七商圈需要注入更多新鮮時(shí)尚元素 朱哲攝影

北京華聯(lián)鄭州二七店在上周宣布閉店，為重整中的鄭州二七商圈添了新傷。

今年以來，大商金博大店經(jīng)營面積持續(xù)萎縮，大上海城物業(yè)經(jīng)營遇困，歐亞集團(tuán)鄭州百貨大樓救贖乏力，加上新田360廣場(chǎng)太康路店開業(yè)時(shí)間一再“待定”，為渴望迭代的二七商圈前景注入了更多的不確定性。

|傳統(tǒng)百貨店陷落，二七商圈進(jìn)入淘汰賽?

7月2日，北京華聯(lián)鄭州二七店突發(fā)閉店公告，在河南商界釋放出震蕩波。

一時(shí)間，其門店員工、供應(yīng)商、業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)方猝不及防。同一商圈的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，同樣在急促私語，討論著該店過往的沉浮以及物業(yè)方凱德置地尋找“接盤俠”的可選項(xiàng)等等。

昔日的北京華聯(lián)鄭州二七店，曾是北京華聯(lián)百貨店開啟全國擴(kuò)張的代表作，也是2002年入豫的第一代全國連鎖百貨品牌，更為鄭州引入百貨連鎖價(jià)格戰(zhàn)。同時(shí)，它歷經(jīng)數(shù)輪行業(yè)拼殺、“送走”多個(gè)同業(yè)對(duì)手，奠定二七商圈“三虎”之一的地位。

而今，這座約7萬平方米的百貨店轟然空置，留下待處置的過往數(shù)年壘砌的債權(quán)債務(wù)。這或許意味著，北京華聯(lián)百貨業(yè)態(tài)在河南的全面撤退。

一家商場(chǎng)撤出，在橫跨世紀(jì)的二七商圈似乎掀不起波瀾，但值得注意的是，今年上半年以來，二七商圈作為河南一級(jí)商圈所表現(xiàn)出的經(jīng)營主體的變化、門店業(yè)態(tài)的交替，縝密且劇烈，乃至?xí)绊懙饺?shí)體零售的發(fā)展走勢(shì)。

與北京華聯(lián)一路之隔的大商新瑪特金博大店也伺機(jī)而動(dòng)。從上周開始，省內(nèi)零售界就一度傳聞，大商鄭州地區(qū)集團(tuán)將與杭州某商企合作，計(jì)劃將金博大店全面改造為“城市奧特萊斯”業(yè)態(tài)門店。

7月12日，大河報(bào)·大河財(cái)立方記者前往該店探訪，尚未發(fā)現(xiàn)動(dòng)工跡象。該商場(chǎng)店鋪空置率超乎尋常——店內(nèi)三到五層之間，空鋪近半。即便在該商場(chǎng)一層，西側(cè)物業(yè)空間也被圍擋遮攔。這足以說明，該店的品牌商數(shù)量，已無法支撐門店保持相對(duì)體面的經(jīng)營秩序。

記者查閱其財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，因金博大店連年虧損，大商股份年報(bào)不得不連續(xù)“預(yù)警”：2016年至2018年，金博大店凈利潤(rùn)分別約-1.05億元、-1.17億元、-1.44億元。2018年年報(bào)中顯示，金博大店?duì)I業(yè)收入為2.18億元，毛利潤(rùn)率20.62%。由此可見，此時(shí)的金博大店利潤(rùn)收入遠(yuǎn)不及全年超億元的房租。此外，74個(gè)品牌在同年選擇撤柜，導(dǎo)致其聯(lián)營企業(yè)或商戶數(shù)量萎縮至186家。

值得一提的是，大商新瑪特金博大店，亦是當(dāng)年大商集團(tuán)邁過山海關(guān)、開啟全國連鎖擴(kuò)張的標(biāo)志性門店。14年前，它的前身金博大購物中心(未被大商取代物業(yè)經(jīng)營資格前)年經(jīng)營規(guī)模“直逼十億”。2006年，大商集團(tuán)以4.21億元價(jià)格拍得金博大城3年物業(yè)經(jīng)營權(quán)，聲震國內(nèi)零售界。此后，以金博大店為起點(diǎn)，大商在洛陽、漯河、新鄉(xiāng)、焦作、開封等省轄市接連擴(kuò)張，構(gòu)建出一張羽翼豐滿的河南店網(wǎng)。

如今，即便渴望新生的金博大店傳言轉(zhuǎn)型為“城市奧萊”，但后期操盤手和資源稟賦與二七商圈是否匹配，一切仍是問號(hào)。

二七商圈的濃霾不止如此。與大商新瑪特金博大店隔路相望的歐亞集團(tuán)鄭州百貨大樓店(以下簡(jiǎn)稱鄭百)和大上海城“同病相憐”。

作為進(jìn)入二七商圈的最后一家外來百貨公司，2011年，長(zhǎng)春歐亞集團(tuán)著手收購鄭百股份，至2018年末持有鄭百股份54.83%。歐亞集團(tuán)財(cái)報(bào)顯示，其接手以來，只在2015年實(shí)現(xiàn)盈利。記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，2016年至2018年，該店的凈利潤(rùn)分別為-17.3萬元、-758萬元、-109萬元。

此外，拖欠投資業(yè)主租金近一年的大上海城，也似乎陷入了“翻身乏術(shù)”的窘境。

今年5月，大河報(bào)·大河財(cái)立方記者在大上海城探訪發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)一鋪難求的大上海城負(fù)一層，客流稀疏，不少店鋪閉門并打出了搬遷公告。

|二七廣場(chǎng)百貨店被取代，受技術(shù)、人才、模式等制約

二七商圈零售業(yè)的大變局，絕非一蹴而就，而是有著清晰的脈絡(luò)和本源。追溯可見，其業(yè)態(tài)騰挪之勢(shì)早在2016年便已開始顯現(xiàn)。

2013年前后，希冀于通過門店數(shù)量增長(zhǎng)、擴(kuò)大城市市場(chǎng)占有率的百貨公司仍在亢奮擴(kuò)張。最典型的案例，便是北京華聯(lián)苦尋鄭州二號(hào)店、百盛二號(hào)店進(jìn)駐鄭州萬象城以及王府井接連布局鄭州熙地港和錦藝城兩店。

兩年后，市場(chǎng)環(huán)境突變。如2014年8月末進(jìn)駐鄭州二七廣場(chǎng)萬象城的百盛鄭州二號(hào)店，隨即在2016年8月便敗退撤場(chǎng)。2017年5月，百盛匯龍城店(鄭州一號(hào)店)也宣布撤場(chǎng)，成為第一個(gè)與二七商圈、河南揮手告別的百貨公司。

那么，2016年究竟發(fā)生了什么?

從表象看，從2014年至2016年，國內(nèi)網(wǎng)購消費(fèi)連續(xù)3年爆發(fā)式增長(zhǎng)，進(jìn)一步對(duì)實(shí)體商企形成了強(qiáng)勁沖擊。在百貨店試衣服，回家網(wǎng)購，成為當(dāng)時(shí)很多消費(fèi)者的選擇。

但事實(shí)上，“外力摧毀論”卻并不被業(yè)界普遍認(rèn)可。在同周期內(nèi)，與百貨店受到電商蠶食沖擊不同，購物中心的業(yè)績(jī)卻未受影響。相反，近3年來的鄭州市場(chǎng)，10萬平方米以上的超大購物中心多點(diǎn)布局。

那么，近3年來的二七商圈百貨店陷落或在消費(fèi)市場(chǎng)遇冷的背后原因是什么?

先看市場(chǎng)環(huán)境，過往數(shù)年，“鄭堵”、二七商圈交通常年修路的現(xiàn)狀，至今還在上演。地鐵1號(hào)線的開通、3號(hào)線的規(guī)劃，都為二七商圈帶來長(zhǎng)效穩(wěn)定客流。但現(xiàn)實(shí)問題是，中高端消費(fèi)者偏重開車出行，這與二七商圈窘迫的擁堵狀況和緊俏的停車位資源相矛盾。

另外，鄭州市常住人口雖然在今年突破千萬，但城市人口的增多，同時(shí)拉大了城市框架，拔地而起的區(qū)域型商業(yè)項(xiàng)目接連問鼎鄭州商業(yè)體量入市記錄。這意味著，二七商圈的外圍對(duì)手在不斷增多。反觀二七商圈，除2018年開業(yè)的大衛(wèi)城外，鮮有其他選手入場(chǎng)。

再看競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境變化，以華潤(rùn)萬象城、丹尼斯大衛(wèi)城為代表的超大型購物中心，進(jìn)一步激化了二七商圈競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。

時(shí)過境遷，如今的二七商圈百貨業(yè)態(tài)逐漸被邊緣化。這是因?yàn)椋啾葒獍儇洏I(yè)，國內(nèi)百貨店運(yùn)營團(tuán)隊(duì)在近20年中被迅速催熟，但對(duì)商品、品牌、客群維護(hù)及團(tuán)隊(duì)的管理等方面的認(rèn)知還不夠?qū)I(yè)。早年間，百貨店多憑借門店地理優(yōu)勢(shì)以及消費(fèi)者信息不對(duì)稱，靠“二房東”模式來收租。

事實(shí)上，二七商圈內(nèi)不止一位親歷者向記者闡述：百貨店敗在商業(yè)模式根基不穩(wěn)、專業(yè)技術(shù)落后、人才流失等方面。同時(shí)，面對(duì)近5年國內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)由剛需購物切換為休閑娛樂的趨勢(shì)，其失敗的主要原因更在于對(duì)既往“成功模式”的盲目堅(jiān)持。

“百貨店一樓做奢侈品、化妝品，二樓做少女，三樓做男裝……這些總部確定的門店布局結(jié)構(gòu)，我也改不動(dòng)，就算調(diào)整，也不能出框。否則，項(xiàng)目上報(bào)審查便會(huì)通不過。”某國內(nèi)知名商企河南區(qū)離職高管多年后吐露心聲。

|“該來的遲早會(huì)來”，二七商圈自愈進(jìn)行時(shí)

區(qū)域商圈的增多、百貨店業(yè)態(tài)的陷落，會(huì)讓二七商圈這一“中原商貿(mào)”扛旗者邊緣化嗎?

令人意外的是，商業(yè)領(lǐng)域各業(yè)態(tài)、各鏈條環(huán)節(jié)的受訪者均表示否定。或如一位商界長(zhǎng)者所言，“經(jīng)歷過上世紀(jì)90年代末的亞細(xì)亞大崩塌，二七商圈還有什么不能經(jīng)歷的?”

在那個(gè)年代，二七商圈區(qū)域的國資競(jìng)爭(zhēng)主體各不相讓，無法找到錯(cuò)位或調(diào)和的方案。于是，受困于自身體制因素和商業(yè)模式，不得不向民營商業(yè)資本交出了“領(lǐng)跑棒”。

20年后的今天，民營資本早已是零售業(yè)的絕對(duì)主力。但在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的沖擊下，舊有百貨業(yè)態(tài)模式持續(xù)老化。

不破不立，在百貨店坍塌的同時(shí)，新的力量正在二七商圈崛起。

新田360廣場(chǎng)太康路店仍在為明年的開業(yè)做籌備。今年春節(jié)前，國貿(mào)360高管在接受大河報(bào)·大河財(cái)立方采訪時(shí)曾透露，該購物中心的客群定位為20歲至35歲女性，近似于日本丸井百貨MARUIOIOI。以此定位，完成門店設(shè)計(jì)風(fēng)格、樓層業(yè)種布局、商品內(nèi)容與服務(wù)將實(shí)現(xiàn)重度垂直，由此在華潤(rùn)萬象城、丹尼斯大衛(wèi)城的夾縫中獲得自己獨(dú)立的生存空間。

而在西太康路上，前身為百盛匯龍城店的igo大樂城正在進(jìn)行系統(tǒng)化改造。有消息稱，其投資方吸納了部分丹尼斯管理層加入，希冀能打造一個(gè)聚焦95后的時(shí)尚年輕群體、經(jīng)營體量近10萬平方米的全新社交商業(yè)綜合體，包括潮牌、快時(shí)尚、健身房、電影院、拳擊館、城市蹦床等體驗(yàn)業(yè)態(tài)。

此外，去年4月，華潤(rùn)萬象城東側(cè)空地“落靴”。該地塊即為傳言已久的萬象城二期建設(shè)用地，據(jù)悉，該項(xiàng)目規(guī)劃面積約60畝，建筑限高260米。

另值得關(guān)注的是，去年5月，二七商圈地下綜合管廊已經(jīng)開工在建。該項(xiàng)目位于二七路金水河至人民路段、太康路銘功路至人民路段地下，工程全長(zhǎng)約為2.1公里。項(xiàng)目建成后，將形成十字形的地下商業(yè)街，并與地鐵1號(hào)線、3號(hào)線部分站點(diǎn)聯(lián)通，將為二七廣場(chǎng)、大衛(wèi)城、金博大、人民公園等地輸送大量客流。

“二七商圈或會(huì)遇到市場(chǎng)變革的陣痛。但在消費(fèi)市場(chǎng)、商業(yè)投資者、品牌商心里，它仍是河南不可替代的商業(yè)高地。”丹尼斯集團(tuán)百貨事業(yè)處總經(jīng)理薄濤給出的理由是，當(dāng)前，二七商圈的業(yè)態(tài)豐富度、客群覆蓋能力及品牌豐富度，是河南省內(nèi)其他任何商圈都無法企及的。而且，當(dāng)前中部省份經(jīng)濟(jì)活躍，品牌商對(duì)河南的投資熱情持續(xù)。

而CBRE世邦魏理仕顧問及交易服務(wù)商業(yè)部董事張桐認(rèn)為：“受制于土地資源的稀缺和限制，未來的二七商圈會(huì)有一定規(guī)模的存量升級(jí)改造可能，也有出現(xiàn)商改辦的可能性。而二七地下綜合管廊在改造完成后，勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步提升商圈內(nèi)客流到達(dá)的便利性及相互間的滲透率。地面的改造，也將使商圈內(nèi)市政環(huán)境及道路環(huán)境變得更加干凈、整潔、美觀。”

二七商圈在變，二七商圈會(huì)變，二七商圈將變，值得我們拭目以待。